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IVG Immobilien kaufen
17.03.2009
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Stefan Goronczy, Analyst der HSH Nordbank, empfiehlt weiterhin, die Aktien von IVG Immobilien (ISIN DE0006205701 / WKN 620570) zu kaufen.
IVG Immobilien habe kürzlich eine Gewinnwarnung veröffentlicht. Die Neubewertung der Immobilien, Projektentwicklungen und Zinsderivate hätten 2008 zu einem Bewertungsverlust von 944 Mio. EUR geführt. Dadurch sei statt eines Gewinns ein Konzernverlust von 452 Mio. EUR entstanden. Der Vorstand konzentriere sich wegen der gesunkenen Bewertungen darauf, den Finanzierungsrahmen zu sichern.
Nach vorläufigen Geschäftszahlen erwirtschafte IVG Immobilien 2008 einen Umsatz von 608 Mio. EUR. Davon sei mit 321 Mio. EUR mehr als die Hälfte auf die Nettomieteinnahmen entfallen. Sie seien wegen der Investitionen der Jahre 2007/08 um knapp 105 Mio. EUR gestiegen. Insbesondere teure Akquisitionen in Deutschland dürften neben den westeuropäischen Immobilienbeständen ausschlaggebend für die Abwertung des Portfolios um 671 Mio. EUR gewesen sein.
Allein im letzten Quartal seien 352 Mio. EUR abgeschrieben worden deutlich mehr als die Analysten erwartet hätten. Der sich zuletzt beschleunigende Abschwung auf den Immobilieninvestmentmärkten habe auch in der Projektentwicklung zu massiven Abwertungen von 215 Mio. EUR gezwungen. Die hohen Wertverluste seien nur zum geringen Teil durch den erfolgreichen Kavernenverkauf aufgefangen worden. Der daraus resultierende Buchgewinn von 320 Mio. EUR habe nicht verhindert, dass das EBIT auf -98,6 Mio. EUR abgesackt sei und somit um 574 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert gelegen habe.
Das Finanzergebnis sei von -115,8 auf -398,5 Mio. EUR geschnellt, weil das Kreditvolumen bis zum Herbst auf 6,1 Mrd. EUR angewachsen und Zinsabsicherungen um 124 Mio. EUR abgewertet worden seien. Der Vorsteuerverlust sei daher auf -497 Mio. EUR gestiegen. Das Konzernergebnis habe -451,7 Mio. EUR betragen.
Zur Dividende und zum NAV gebe es derzeit keine Aussagen. Auch die Gewinnwarnung sei kaum näher erläutert worden. Erst Ende März stehe das Management dafür bereit. Ein Divid
endenausfall sei nach Erachten der Analysten wahrscheinlich, um die Liquidität zu schonen und die Verschuldung zu reduzieren. Gleichwohl sei nicht auszuschließen, dass IVG Immobilien versuche, Dividendenkontinuität zu wahren.
Der Einzelabschluss der AG könnte dies ohne die Neubewertungsverluste und dank des Kavernenverkaufs zwar zulassen. Allerdings würden noch vor möglichen Dividenden die Zinsen der Hybridanleihe gezahlt. Für diese würden die Analysten - anders als für die Dividende - keinen Ausfall erwarten.
Der NAV sollte indes durch die hohen Abwertungen auf unter 17 EUR je Aktie abgeschmolzen sein. Er werde 2009 weiter absinken, denn der durch die Finanzkrise ausgelöste Abschwung auf den Immobilienmärkten werde sich zumindest bis 2010 fortsetzen. Bislang habe das Immobilienportfolio knapp 12% an Wert verloren. Im laufenden Jahr würden die Analysten mit weiteren Einbußen von bis zu 5% bzw. 240 Mio. EUR und einem NAV von unter 16 EUR rechnen.
Die Verschärfung der Rezession und der sich beschleunigende Abschwung auf den Immobilienmärkten lasse die Analysten für 2009 die Ertragserwartungen drastisch zurücknehmen. Man rechne vor allem aufgrund weiterer Abwertungen aber auch wegen zurückgehender Mieten und geringerer Buchgewinne aus dem Verkauf entwickelter Kavernen nur mit einem EBIT von 100 Mio. EUR. Obwohl die Verschuldung kräftig gesenkt werden sollte, dürfte das Finanzergebnis zu einem Vorsteuerverlust von rund 177 Mio. EUR führen.
Erst 2010 würden die Analysten ein Ende der Abwertungen und einen Konzerngewinn von 108 Mio. EUR erwarten. Spätestens dann sollten auch wieder Dividenden gezahlt werden. Für die Jahre 2011/12 würden die Analysten mit kräftigen Wertaufholungen und deswegen hohen Gewinnen rechnen, bevor ein nachhaltiges Konzerngewinnniveau von 175 Mio. EUR erreicht werde.
Insgesamt würden die Analysten auf Basis ihrer gesenkten Gewinnschätzungen und einer nochmals erhöhten Risikoprämie in ihrem EVA®-Modell einen Fair Value von 8,00 EUR je Aktie ermitteln. Das impliziere einen Abschlag zum geschätzten NAV von 53%. Den jetzigen von 76% würden die Analysten trotz des überraschend hohen Verlustes für übertrieben halten.
Die Analysten der HSH Nordbank bestätigen daher ihr "kaufen"-Rating für die IVG Immobilien-Aktie. Das Kursziel senke man auf 8,00 EUR. Das Anlagerisiko bleibe unverändert hoch. (Analyse vom 17.03.2009) (17.03.2009/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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